En ese sentido, esta norma se erige expresamente en el marco precitado y taxativamente como de orden público, lo que se coloca transitoria y excepcionalmente en primer lugar siguiendo el orden de prelación, tal lo indica el art. 966 del Código Civil.
¿QUE PASA CON LOS DESALOJOS?
Se ha resuelto suspender en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre, la ejecución de sentencias judiciales que importen consigo desalojos de inmuebles especificados en el propio decreto (que a continuación se enumerarán), siempre que sea por falta de pago del canon locativo (alquiler) y que el mismo se encuentre en posesión del locatario o sublocatario si hubiere.
Es decir que se circunscribe específicamente cuales son los desalojos que NO pueden llevarse a cabo en esta ventana temporal.
¿QUE PASA SI SE VENCE EL CONTRATO DURANTE LA PANDEMIA?
Del mismo modo, el decreto 320/2020 establece prorrogar, también hasta el 30 de septiembre, la vigencia de los contratos de locación cuyo vencimiento haya
operado desde el 20 de marzo pasado.
En este sentido, no finalizan en este tramo sino en una fecha en la que el locatario (persona que alquila) pueda elegir hasta dentro de los próximos seis meses.
De esta manera se tiende a preservar una fuente normativa que lleve seguridad jurídica a ambas partes mientras se dilucida la evolución de la pandemia.
Esto se encuentra basado en distintos principios contractuales principalmente el que encontramos en el art. 1066 del código civil, que es el de "conservación", tendiente a mantener la eficacia del mismo, teniendo en miras que en un marco de aislamiento social se dificulta la tramitación de nuevos contratos en formas tradicionales y sobre todas las cosas, en estas condiciones tan dispares.
En este sentido, no finalizan en este tramo sino en una fecha en la que el locatario (persona que alquila) pueda elegir hasta dentro de los próximos seis meses.
De esta manera se tiende a preservar una fuente normativa que lleve seguridad jurídica a ambas partes mientras se dilucida la evolución de la pandemia.
Esto se encuentra basado en distintos principios contractuales principalmente el que encontramos en el art. 1066 del código civil, que es el de "conservación", tendiente a mantener la eficacia del mismo, teniendo en miras que en un marco de aislamiento social se dificulta la tramitación de nuevos contratos en formas tradicionales y sobre todas las cosas, en estas condiciones tan dispares.
¿SE CONGELA EL PRECIO?
Si bien las indexaciones en los contratos están terminantemente prohibidas, el hecho de ponerle un precio final al contrato y prorratearlo en cuotas dependiendo de la cantidad de meses que tenga como plazo por un lado y el derecho consuetudinario a través de las costumbres por el otro, parecen imponer lo contrario. Frente a esta situación de "hecho" se dispone el congelamiento del precio que se esté abonando al mes de marzo. Este "congelamiento" solo impacta en el precio del contrato y no en otros rubros que pudieran corresponder, ej: expensas, pagos de servicios, etc.
Si bien las indexaciones en los contratos están terminantemente prohibidas, el hecho de ponerle un precio final al contrato y prorratearlo en cuotas dependiendo de la cantidad de meses que tenga como plazo por un lado y el derecho consuetudinario a través de las costumbres por el otro, parecen imponer lo contrario. Frente a esta situación de "hecho" se dispone el congelamiento del precio que se esté abonando al mes de marzo. Este "congelamiento" solo impacta en el precio del contrato y no en otros rubros que pudieran corresponder, ej: expensas, pagos de servicios, etc.
¿QUE PASA CON LOS GARANTES?
No se podrán aplicar los arts. 1225 y 1596 incisos b y d del código civil que son aquellos que plantean los casos en que finalizan las obligaciones de los fiadores (garantes). Es decir que su responsabilidad y las obligaciones que emanen de aquella, continuarán expectantes y latentes todo lo que esta situación de excepción extiendan los contratos garantizados.
¿QUE OCURRE FRENTE A LA FALTA DE PAGO?
Todas las deudas que se acumulen desde la entrada en vigencia del decreto (29/3/2020) hasta el 30/09/2020 inclusive podrán pagarse de 3 a 6 cuotas a partir de octubre. No se pueden aplicar intereses ni penalidades al respecto, aunque lamentablemente si se podrán exigir intereses compensatorios.
¿SE PUEDE PAGAR A DISTANCIA?
A modo de generar una alternativa y en consonancia con el aislamiento preventivo obligatorio, sugiere a las transferencias o a los depósitos bancarios como métodos oportunos para hacer efectivo los pagos correspondientes.
¿A QUIENES ESTÁ DIRIGIDO ESTE DNU Y A QUIENES NO?
En principio el art. 9 del DNU estipula cuales son los casos alcanzados por la normativa, a saber: 1) viviendas únicas (urbanas y rurales), 2)habitaciones en pensiones, hoteles y similares, 3) inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias, 4) inmuebles rurales destinadas a pequeñas producciones familiares o agropecuarias, 5) inmuebles alquilados por monotributistas o por PyMes destinados a la prestación de servicios, comercio o industria, 6) consultorios de profesionales y 7) los inmuebles alquilados por cooperativas (previamente inscriptas frente al INAES).
Luego existen dos supuestos en dónde no se aplica este DNU. Uno de excepción subjetivo, que es para aquellos casos en donde el propietario/ria se sirva del canon locativo (es decir de lo que mes a mes se abona como contraprestación contractual) para cubrir sus necesidades básicas personales o las de su grupo familiar, siendo que esta situación no puede meramente declamarse sino que efectivamente se debe acreditar fehacientemente.
El otro es de exclusión objetiva, por "tipos de contratos", en este caso los de arrendamiento y aparcería rural, que es un tipo muy especifico de explotación agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones prevista en la ley 13246. En resumidas cuentas, estos contratos no son alcanzados por este decreto.
¿EN CASO DE DESALOJO, HAY QUE HACER MEDIACIÓN OBLIGATORIA?
Ante la suspensión por un año del art. 6to de la ley 26589, en los potenciales casos de desalojo que se inicien en este transcurso de tiempo no podrán hacerse sin antes llevar adelante una mediación previa prejudicial obligatoria. En rigor, siempre es optativo para dueño/a de la propiedad convocar a una de ellas y de hecho en la práctica no se realizan en este tipo de pleitos, ya que se puede incoar directamente en la justicia civil siendo los jueces proclives a declarar dichos procesos sumarísimos (más cortos en los plazos). Con esta medida, durante un año los desalojos pueden extenderse procesalmente en promedio 2 meses más en el tiempo, agregando una instancia inicial de negociación
Ante la suspensión por un año del art. 6to de la ley 26589, en los potenciales casos de desalojo que se inicien en este transcurso de tiempo no podrán hacerse sin antes llevar adelante una mediación previa prejudicial obligatoria. En rigor, siempre es optativo para dueño/a de la propiedad convocar a una de ellas y de hecho en la práctica no se realizan en este tipo de pleitos, ya que se puede incoar directamente en la justicia civil siendo los jueces proclives a declarar dichos procesos sumarísimos (más cortos en los plazos). Con esta medida, durante un año los desalojos pueden extenderse procesalmente en promedio 2 meses más en el tiempo, agregando una instancia inicial de negociación
Todos estos plazos, eventualmente podrán prorrogarse nuevamente.
Más información: https://www.argentina.gob.ar/coronavirus/medidas-gobierno
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